התחדשות עירונית במגזר הערבי

שלושה גופים שעוסקים ברווחת הערבים-אזרחי-ישראל פרסמו מסמך מעניין (יחסית לפורמט), שמציע כלים להתחדשות עירונית ביישובים הערבים בישראל, מתוך הבנה שהמאפיינים הייחודיים שלהם מקשים על ביצוע התחדשות עירונית במצב הנוכחי. וכשהיא בכל זאת מתרחשת, היא מתרחשת ביוזמה עצמית ופרטית באופן שלא דווקא משפר את המצב. אחד הדברים שעושים את המסמך למעניין, הוא שהוא מחפש כלים מעשיים וישימים, עם כי באופן צפוי הוא לא מרחיק לכת כמו מה שאני הצעתי בעבר.

והנה עוד כמה דברים מעניינים שמצאתי בו:

הסבר לרקע למחסור בשטחים ציבוריים פתוחים ומבני ציבור [ההדגשות, כאן ובהמשך, שלי]:

האוכלוסיה הכפרית הערבית שהתגוררה במה שלימים הפך לגלעין הישוב , לא הרבתה לצרוך פעילויות בשטחים ציבוריים פתוחים והעדיפה את המרחב הפרטי. עם ציפוף הגלעינים והמעבר מאורח חיים כפרי ומסורתי לאורח חיים עירוני ומודרני, העדר ההקצאה ההיסטורי הפך למחסור אשר מעיב עד היום על איכות החיים בגלעין. גם האזורים הוותיקים שפותחו מחוץ לגלעין סובלים מהקצאה נמוכה של שטחי ציבור ומבני ציבור, שנובעת מסיבות היסטוריות ופוליטיות, ובפרט מכך שאזורים אלו התפתחו ללא תכנון מרכזי ותקצוב. לאחר 1948 המציאות החדשה בפניה ניצבו ערבים בישראל היתה כזו בה הם מהווים מיעוט שסובל מתחרות על משאבי הקרקע ומהפקעות מאסיביות של קרקע פרטית. בתנאים אלה, אשר הטילו מגבלה על התפתחות הישובים, ולאור האיום של הפקעת קרקעות, הציבור הערבי תעדף את הדאגה לדיור ואת שמירת הקרקע הפרטית לדורות הבאים על פני צרכי הציבור ועל פני המרחב הציבורי. לכן ההקצאה לצרכי ציבור אם בכלל, היתה זניחה, והשטח הפתוח במקרים רבים התמצה בשטח הגינה הפרטית מסביב לבתים.

פה ושם יש במסמך גם קביעות תמוהות, שנראות שנובעות מהטיה פוליטית, כמו למשל האמירה ש

אף על פי שמאז קום המדינה גדלה האוכלוסיה הערבית פי אחד עשרה, שטח הבניה למגורים בישובים הערביים נותר כמעט ללא שינוי.

תסתכלו על כל כפר/עיירה/עיר ערבית במרחב, תשוו לשטח הבנוי ב-1948, ותראו עד כמה הקביעה הזו חסרת שחר.

 

החסם העיקרי בפני התחדשות עירונית, הן לפי אנשי המקצוע (78%) והן לפי התושבים (55%), היא הבעלות הפרטים על הקרקע, והיחס אליה כאל נכס לדורות ולא כאל נכס סחיר, ומכיוון שכך

רבים מבעלי הקרקעות כיום מעדיפים לא לסחור בקרקע ובמקרים רבים גם לא לפתח קרקע פנויה, אלא להשאיר אותה כעתודת דיור לדורות הבאים במשפחה.

במצב כזה, ישנה אפשרות במסגרת התכנון לבנון יחידות דיור על הקרקע, אלא שבעלי הקרקע לא מנצלים אותה (בקלנסווה, למשל, זה הגיע למצב שבו נבנו פחות מ-50% מהיחידות המתוכננות).

בעיות נוספות נובעות מכך שהבעלות מתחלקת לעיתים קרובות במידה מאוד לא שווה בין התושבים (מה שמקשה למשל על הדרישה להקצאת חלק מהקרקע לצרכי ציבור:

ראשית כי המימוש החלקי יוצר קושי לגבי הסכמות על שיעור ההפרשה לצרכי ציבור, שכן ישנו פער בין הצורך הפרוגרמטי שמביא בחשבון את כלל יחידות הדיור המתוכננות ובין היקף המימוש בפועל. שנית, כיוון שישנן ועדות מקומיות ורשויות מקומיות שנרתעות מהפקעה של קרקעות לצרכי ציבור בהליכי תכנון, מתוך חשש מלחץ פוליטי וחברתי שמופעל במקרים אלה

ואם זה לא מספיק גרוע, לעיתים קרובות הבעלות הפרטית מפוצלת בין מספר בעלים רבים, ולא רשומה באופן תקין בפנקסי המקרקעין (טאבו). ובמצב הזה, קשה יותר גם לקבל משכנתא לבניה.

חסם משמעותי נוסף (מס' 2 בדירוג התושבים ו-3 בדירוג אנשי המקצוע) הוא חוסר אמון בגופי התכנון, חוסר אמון שהוא לטעמי מחיר שהחברה של הערבים-אזרחי-ישראל משלמת הן על כשלים פנימיים בתוכה שמעכבים צמיחה של הנהגה מקומית מקצועית המשולבת גם בגורמי התכנון ודואגת לאינטרס של הציבור ולא לאינטרס של המשפחה המורחבת, והן על היחס הכללי למוסדות המדינה, שנשען על סכסוך לאומי ארוך שנים, ועל ומי שדואגים להמשיך לעצב אותו כיחס בתפישה של סכסוך לאומי. גם מחברי המסמך מתקשים להתעלות לחלוטין מעל התפישה הזו. כך, למשל, כאשר הם עוסקים באפשרות של החלפת שטח פרטי באזור ותיק בשטח בבעלות רמ"י באזור חדש (כדי להשתמש בשטח באזור הותיק לצרכי ציבור), הם מציינים "אתגר ערכי-חברתי":

החלפת אדמות רמ"י שהיו אדמות נפקדים יכולה לייצר אתגר ערכי – חלק מהאדמות בבעלות רמ"י הן אדמות נפקדים. רשות מקומית תמנע לרוב מלקדם מהלך קנייני שקשור לאדמות אלו מבלי ליידע בכך את בעלי הקרקע המקוריים. לפיכך מוצע להמנע מעסקעות מקרקעין הקשורות לקרקעות הנמצאות בסכסוכים מסוג זה.

"אדמות נפקדים", למי שלא מכיר את המינוח, הן אדמות שהיו בבעלות מי שנמלטו/גורשו במהלך מלחמת העצמאות (מכיוון שמדובר ביישובים שלא נמלטו/גורשו כליל, אני מעריך שבמקרים האלה מדובר בעיקר באדמות של מי שנמלטו). האדמות האלה הופקעו על ידי המדינה, מתוך תפישה כללית שהסדרת הבעלות עליהן או הפיצוי שיינתן לבעלים המקוריים תעשה, באופן קיבוצי, במסגרת הסדר השלום הכללי בין ישראל והפלסטינים (שיסדיר גם את שאלת הפליטים) – הסדר שטרם נחתם. הציפיה שלא להשתמש באדמות רמ"י שמקורן בנכסי נפקדים משמעותה ערעור עמוק על ההגיון הזה, מתוך תפישה שהאדמות צריכות להשמר לעתיד עבור בעליהן המקוריים (בפיתרון שלא עומד על הפרק, ולא נראה שיעמוד על הפרק בעתיד הנראה לעין), גם על חשבון שיפור המצב המעשי בשטח עכשיו.

ייתכן שההמלצה הזו נכנסה אל המסמך כ"מס שפתיים" לסוגיה, אבל גם אם כן – הדבר מדגיש עד כמה סוגיית הפליטים והשיבה נותרה עמוק בתודעה של הערבים-אזרחי-ישראל, או לפחות של מנסחי המסמך הזה.

 

בסופו של דבר, מחברי המסמך מציעים ארבעה כלים מרכזיים, לצד המלצות רוחביות:

חכירה זמנית של שטח ציבורי על ידי הרשות המקומית לטובת צרכי ציבור; החלפה של שטח פרטי באזור ותיק בשטח בבעלות רמ"י באזור חדש; יצירת מסגרת תכנונית, רגולטורית ותקציבית להתחדשות מבני מגורים; השמשה זמנית של שטחים פרטיים פתוחים לשימוש ציבורי של חניה/גינה (על חשבון הרשות המקומית.

המשותף להם לטעמי, במידה רבה, הוא יחס "מלטף" שמנסה לקדם את התהליכים האלה בעיקר באמצעות הקצאת תקציבים (בסה"כ כיוון ראוי בעיני) ושטחים (לגבי זה אני פחות בטוח) נוספים על חשבון המדינה, בלי לדרוש יותר מדי מהתושבים הערבים, למשל ויתור בפועל על חלק מהקרקע הפרטית לטובת צרכי הציבור. ייתכן שבשלב הנוכחי יהיה קשה לקדם את זה באופן אחר.

 

עוד רשומות העוסקות באתגרי הדיור ובכלל של הערבים-אזרחי-ישראל, תוכלו למצוא בקטגוריה הזו