למה הערבים מקבלים פחות משכנתאות?

בנק ישראל פרסם לפני כמה ימים ניתוח בנושא שוק המשכנתאות ללווים מהמגזר הערבי. לפי הניתוח

שיעור המשכנתאות שניתנו ללקוחות המגזר הערבי (2% מהמאגר) נמוך מאוד ביחס לחלקם באוכלוסייה (21.4%). עבור יישובים מעורבים (כגון ירושלים, חיפה ורמלה) שיעור המשכנתאות שניתנו ללקוחות המגזר הערבי עומד על כ-4%, לעומת חלקם היחסי ביישובים אלה העומד על כ-24%.

ובנוסף הם משלמים גם ריבית מעט גבוהה יותר ביחס ללווים באותה רמת סיכון. למה?

ובכן, מסתבר שמעבר לעניינים כמו פחות תחרותיות בתחום הבנקאות במגזר הערבי, יש כמה גורמים מבניים יותר. אחד מהם הוא החשש מקושי במימוש הנכס במקרה של חדלות פרעון. משכנתא היא הלוואה מגובה בנכס, כאשר הבטוחה העיקרית למלווה היא היכולת למכור את הנכס במקרה שהלווה לא מצליח לעמוד בתשלומי ההחזר של ההלוואה. בגלל מאפייני הדיור במגזר הערבי, במיוחד ביישובים הערביים (ולא בערים המעורבות), כנראה שהבנקים חוששים שמהלך כזה יהיה קשה יותר לעומת מקרה דומה במגזר היהודי. אני מעריך שמה שמדאיג אותם הוא שבגלל הדפוס המשפחתי של הבניה והמגורים ביישובי מגזר הערבי, מהלך של פינוי משפחה מביתה צפוי להתקל בהתנגדות נחושה יותר, ושספק אם יימצא קונה לנכס כזה במחיר השוק כשהמשמעות היא כניסה למגורים בסמוך לבני המשפחה של מי שפונו ממנו.

בנוסף, מסתמנת בעיה מבנית נוספת:

חלק ניכר מהנכסים ביישובים הערביים בנויים על קרקעות מושע (בעלות משותפת על מקרקעין) ללא חלוקה מסודרת לחלקות או בבעלות משפחתית. בעיה זו מקשה על הלווים להעמיד את הנכס הספציפי כבטוחה לצורך קבלת אשראי לדיור.

בהיעדר רישום מסודר של הבעלות על הקרקע, מבקש המשכנתא לא יכול לרשום אותה כבטוחה להלוואה, מכיוון שאין לו בעלות רשמית מוכרת בה. לגבי הבעיות ברישום הבעלות על הקרקע, בנק ישראל מפנה לפרק מדו"ח מבקר המדינה משנת 2007, אותו אתם יכולים לקרוא כאן. הפרק עוסק במיסוי עסקאות מקרקעין, ומתמקד בין השאר במשרד למיסוי מקרקעין בנצרת, שמופקד על השטח שבו מתגוררת רוב האוכלוסיה הערבית בגליל, ומתגלה שנתוני הגביה בו נמוכים באופן חריג. לפי הדו"ח (ההדגשות כאן ובהמשך שלי):

לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, העברת בעלות על מקרקעין צריכה להירשם בלשכות רישום המקרקעין. אולם במגזר המיעוטים, כפי שהדבר משתקף במסמ"ק נצרת, קיים נוהג לפיו נעשית העברת בעלות על נכסים באמצעות "רישום" אצל עורך דין פרטי ולא באמצעות הטאבו. נוהג זה נקרא "ווקאלי", וביטויו הוא שטר ייפוי כוח של מוכר לעורך דינו לייצגו בעסקה, ובו מצוינים פרטי הנכס הנמכר ושמותיהם של המוכר והקונה; הקונה רוכש זכויות במקרקעין, אך אינו רושם אותן על שמו בטאבו, אלא מקבל מעורך הדין של המוכר העתק של ייפוי הכוח, והוא רואה בו שטר המעיד שהוא בעל הנכס. על סמך אותו ייפוי כוח הוא יוכל למכור את הנכס באותה דרך.

בהיעדר רישום מסודר כזה, הבנקים חוששים לתת משכנתא.

בתשובתו מ-18.11.07 אישר אגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים את האמור לעיל, וציין כי אכן מדובר ב-"תופעה ידועה, במיוחד באזור הצפון. והסיבה, ככל הנראה, התחמקות מתשלומי מסים ואגרות".

כמובן שרוכשי הקרקעות שהיו מעוניינים לקבל הלוואת משכנתא הבחינו בבעיה, ומצאו לה סוג של פיתרון:

ההצהרות באיחור על עסקאות נעשות פעמים רבות כאשר נוצר אינטרס למוכר, כמו לצורך קבלת משכנתא מבנק מסחרי המתנה את נתינת המשכנתא בהוכחת בעלות פורמלית (רישום בטאבו) על הנכס, והטאבו דורש אישור ממסמ"ק על היעדר חובות מס בעסקת הרכישה כתנאי מוקדם לרישום הנכס. פועל יוצא מכך הוא, שכ-30% מהעסקאות המדווחות מבוטלות לאחר מכן

 

אם נחזור לניתוח של בנק ישראל, הוא מסכם נושא זה במסקנה:

על מנת לסייע בהגברת היצע האשראי לדיור למגזר הערבי יש לקדם תכניות ממשלתיות לרישום זכויות במרשם המקרקעין. רישום מסודר במרשם המקרקעין של הזכויות בנכסים יוכל להגדיל את היכולת של הלווים להעמיד את הנכסים כבטוחה ולכן יפחית את הסיכון שבהלוואה.

 

לסיכום שלי, כל גילוי כמו זה מחזיר אותי לתובנה הבסיסית שחברה מודרנית (כמו זו שבה חיים רוב היהודים בישראל), על כל יתרונותיה, היא עסקת חבילה שכרוכה בויתור על אלמנטים משמעותיים מהחברה המסורתית. כל עוד אלה נשמרים, כמו דפוס מגורים על קרקע פרטית ובמבנה של משפחה מורחבת בכפר המוצא, המשמעות היא יצירת "חיכוכים" מול המערכות שעליהן מתבססת החברה המודרנית, כמו בניה למגורים בעזרת הלוואת משכנתא, שמאורגנת על בסיס ההנחה של קרקע ודירות מגורים כנכסים סחירים, ושהאזרחים בוחרים את מקום מגוריהם בהתאם להעדפה וליכולת. במקרה שלנו, על הקושי הבסיסי שבמעבר מחיים בדפוסים של חברה מסורתית לדפוסים של חברה מודרנית מוסיף קושי נוסף הרובד של הסכסוך הלאומי, שמתחזק אי-אמון ותחושת ניכור כלפי מערכות שלטוניות, וכנראה גם נטיה מוגברת לחמוק מתשלומי מס. היבטים אלה מחזקים ומשרתים בתורם את הגורמים השמרניים בחברה הערבית בישראל.

החברה הערבית בישראל היא אחד מנושאי העניין שלי בעמדת התצפית, ואת הרשומות העוסקות בהם אפשר לקרוא כאן. אני ממליץ במיוחד לקרוא את הרשומות הזו והזו העוסקות בתחום השלטון המקומי במגזר הערבי, שלו תפקיד מפתח בהתפתחות החברה הערבית בישראל, ואת שלוש הרשומות האלה (1, 2, 3) שעוסקות באופן ישיר באתגרים הנוגעים לבעלות הפרטית על הקרקע והבניה למגורים בקרב הערבים אזרחי ישראל. לטעמי המודרניזציה הערבית בישראל, כולל היחלשות המבנה החמולתי-כפרי שלה ומודרניזציה של תחום המגורים בה, היא אינטרס מובהק של השמאל הישראלי (היהודי והערבי), ולכן רצוי לטפח אותה, לסייע לה ולהאיץ אותה. אחד הכלים המרכזיים לעשות זאת יהיה מהלך של שחרור תחום המגורים מהכבלים המסורתיים שלו, בין השאר בדמות מסחור או הלאמה של הבעלות על הקרקע.

3 מחשבות על “למה הערבים מקבלים פחות משכנתאות?

  1. הצעת המתווה לקידום היישובים הערביים בישראל – להצעה יש סכוי להצליח באיזורים בהם יש חמולות ובעלות משפחתית. יתכן ששם ההנהגה המקומית תוכל להציע ליחידים טובת הנאה שתעשה את העיסקה כדאית, משהו בסגנון תמ"א38 לערבים.
    בסין קיים פרויקט בשם שלושת הגורגס (ערוצים) במהלכו הרימו את גובה הנהר בקרוב ל 200 מטר והעבירו מאות כפרים לתוך בתי דירות בני 35 קומות. שם יש דיקטטורה ואין 2098 ערעורים כמו בקלאנסוואה. אולי בחברה הערבית ה20% שמחזיקים אתה80% יוכלו לכפות דעתם.

    אלא בישראל לא יהיה קל לשכנע כפריים ערבים שהם אישית ירוויחו כלכלית מהתהליך, לא רק חוסר האמון שלהם בממשל היהודי אלא עקרונות שקשורים לקרקע והם מעל חישובים כלכלים.
    ציטוט מרשומיך:
    "תהליך כזה לא יכול להתרחש בקלנסואה שכן הקרקע מהווה בסיס כלכלי-ערכי-תרבותי במובן זה שתכליתה לשמש ולספק את צרכי המגורים של בני המשפחה על ציר הזמן. מימוש זכויות בניה שבראשון לציון מזרח התפרש על שני עשורים עשוי להתממש בקלנסואה על ציר זמן ארוך של עד 3 דורות
    מודעת לנורמות הנוהגות במגזר הערבי ביחס למוביליות בין היישובים, אי מכירת קרקעות וקצב הפיתוח הקיים. עם זאת, הוועדה סבורה כי מגמות אלה עשויות להשתנות בעשורים הבאים וכי ישנן כבר התחלות של שינויים כגון בניית בתים להשכרה, בניה לגובה ועוד"

    זאת אומרת יש להציע מתווה אבל לחכות בסבלנות, דורות.

    כשאני מתבונן מה קורה בחיפה בדיור הערבי אני רואה אופי של הזנחה וחוסר עיניין של התושבים לשפר את תנאי המגורים שלהם. אפטיות. הדר יכולה להיות פנינה ים תיכונית נהדרת, זה האופי של התושבים. אצל הנוצרים יש רצון התקדמות והשתלבות בערכים מערבים, אצל המוסלמים יש טרור חברתי.

    היתי מעדיף שיהפכו את איזור C לקבוצות של מרכזים קיהילתיים וישכנעו כפרים ועירות ערבים ישראלים לעבור לשם ולקבל אוטונומיה חברתית שמשולבת באזרחות ישראלית. זה יתקל בהתנגדות קטנה יותר מצד האירופאים.האחזויות של מוסלמים ישראלים עם התחייבות עתידית מהממשל הישראלי

    אהבתי

  2. דווקא פה גדול יותר הסכוי שמנסים למנוע נורמליזציה. באיזורים עירוניים ממש עדיף שלא יהיה פתרון על מנת שהם יהפכו לסלאמס שניתן להפקיע ללא טרוניות מרובות.

    ראית איך הדר הכרמל הולכת נראת? יש איזורים שיד אדם לא שיפצה בהם מאז חלקם נינטשו ב48, ובאחרים גרים אנשים עם שברי בלוקים חשופים. היהודים שעברו לגור שמה מזמן המשיכו הלאה.

    מרכז חיפה ריחו ריח שפכים ורקב בורשט ומקבצי הנדבות לא אוספים בקבוקים למחזור אלא מזרקי הרואין.

    אם העיריה היתה רוצה להציע למוסלמים תמ"א 38 זה כבר היה קורה אבל נראה שהכוונה יותר פינוי ובינוי

    אהבתי

  3. פינגבק: התחדשות עירונית במגזר הערבי | עמדת תצפית

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s