תוכנית המתאר של קלנסווה

הריסת הבתים בקלנסווה לפני כחודש, שלוותה בטענות הרגילות מצד גורמים בעלי עניין ש"בונים באופן לא חוקי כי אין תוכניות מתאר ואי אפשר לקבל אישורי בניה" הביאה אותי לנסות לברר האם כצעקתה, ומה המצב התכנוני בקלנסווה. היה מעניין. מוזמנים להצטרף. הרשומה מוקדשת לתוכנית המתאר של קלנסווה, שלאחר תהליך תכנוני שהחל במרץ 2007, אושרה סופית ופורסמה בימים אלה ממש, ב-6.2.2017. 

א. קודם כל, אני רוצה לציין שהופתעתי לטובה מהנגישות והשקיפות של החומרים הרלוונטים, שזמינים ברשת בכל מיני מערכות מופלאות כמו אתר "תכנון זמין" של מנהל התכנון במשרד האוצר, ומופלאות עוד יותר, כמו אתר המפות הממשלתי, שאפילו מאפשר לראות כאן את מפת תוכנית בניין העיר של קלנסווה.

ב. לעניין התוכנית הספציפית, אפשר למצוא עליה את כל המידע כאן.

אם תהיתם למה עבר כמעט עשור משהוכנה התוכנית ועד לאישורה הסופי, אני מניח שזה קשור גם לכך שלאחר שאושרה להפקדה, הוגשו לה לא פחות מ-2098 התנגדויות, חלקן של בעלי אדמות ספציפיות, וחלקן התנגדויות כלליות לתוכנית, שבדיקה מדגמית שלי שמה לב שהוגשו על בסיס נוסחים זהים, כלומר כחלק מהתארגנות ציבורית. ההתנגדות הבולטת והמקיפה מתוכן היא מספר 241, שכאן אפשר לראות בגרסה טובה יותר, שהוגשה מטעם עמותת במקום, המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי והועד העממי של תושבי קלנסווה. תיכף אתייחס קצת יותר בהרחבה לטענות שעלו בה, אבל לפני זה אציין שבעקבות ההתנגדויות הרבות מונה חוקר לשמיעת ההתנגדויות, שהגיש דו"ח לועדת התכנון המחוזית, שמינתה ועדה להשלמת תוכניות, שקיבלה החלטה, ועליה הוגש ערעור שנדון בועדת משנה לעררים של ועדת התכנון הארצית, שכאן אפשר לקרוא את ההחלטה הסופית שלה בנוגע לערעור, שסללה את הדרך לאישור הסופי של התוכנית.

ג. דברים מעניינים שעלו מתוך ההתנגדות הזו של במקום, המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי והועד העממי של התושבים:

  1. בסוף שנת 2009 היתה האוכלוסיה בקלנסווה 18,680 איש, ותוכנית המתאר תכננה לאוכלוסיה של 25,700 בשנת 2020, קצת יותר מהצפי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שעמד על 25,560. בכל מקרה, מדובר על גידול של כ-37% בתוך עשור. זה קצב גידול אוכלוסיה שקשה להעמיד לו פתרונות בחברה מודרנית. אבל המתנגדים טענו שזה לא מספיק, מכיוון שלתוכנית ארוכת טווח צריך לקחת שולי ביטחון של 25%, כלומר שצריך לתכנן לאוכלוסיה פוטנציאלית של 32,000 ( להערך לגידול של כ-71% בתוך עשור). אבל למעשה, בהתאם לטענה ששנת 2020 היא קרובה מדי כשנת יעד לתוכנית, הם הציעו לסמן את 2035 כשנת היעד, לפי צפי אוכלוסיה של 38,675 איש (גידול של 207% ב-25 שנה) ועם שולי הביטחון לתכנן ל-48,350 איש (להערך לגידול של 258% ב-25 שנה). ראוי לציין שקלנסווה היא לא עיר קולטת עלייה. ההנחה היא לגבי גידול טבעי (ומניחה שקצב הגידול הטבעי יצטמצם אבל לא ישתנה בהרבה). כמו שציינתי – זה קצב ריבוי שקשה לראות איך אפשר לתת לו מענה בתנאים של חברה מודרנית.
  2. וזה לטעמי לב העניין – הסיטואציה בקלנסווה, כמו ברוב היישובים הערבים בישראל, היא שהקרקע נמצאת בבעלות פרטית. ויותר חמור מכך – היא בבעלות פרטית רחוקה ממצב של שיוויון, או כמו שאמר מתכנן הערים מטעם במקום בדיון על הערעור: "הבעלות הפרטית של
    הקרקע היא לא מתחלקת שווה בשווה בין כל התושבים. […] 80 אחוז מהתושבים יש להם 20 אחוז מהקרקע, ו 80 אחוז מהתושבים יש להם 20 אחוז מהקרקע". הדבר הזה יוצר בעיה חמורה, כי אי אפשר להכריח את בעלי האדמות לממש את תוכניות המתאר ולבנות בפועל יחידות דיור. זוכרים את הטענה שבונים בניה לא חוקית בניגוד לאישורים כי אין תוכניות בניה מאושרות? בדקתם אותה? אתם יודעים כמה מתוך פוטנציאל הבניה המאושר בקלנסווה ממומש בפועל? בשנת 2009 היו בקלנסווה 3265 יחידות דיור, מתוך פוטנציאל של 6820, כלומר – רק 48% מהפוטנציאל מומש בפועל. במילים אחרות – גם ללא תוספת תכנונית, היה בקלנסווה פוטנציאל להכפיל את מספר יחידות הדיור ולתת מענה להכפלת כמות האוכלוסיה [ונקודה נוספת – למרות שתוכנית המתאר לא אושרה באופן רשמי, רשויות התכנון התייחסו אליה כאל קו מנחה, שלפיו אושרו בינתיים מספר תוכניות מפורטות רלוונטיות שאיפשרו קבלת היתרי בניה נוספים]. אז למה לא ממשים? כי הקרקע בבעלות פרטית, של בעלים שלא מעוניינים לבנות עכשיו. בדרך כלל כי הם מעדיפים לשמור את הקרקע לדורות הבאים של המשפחה, ולא רואים בה משהו לסחור בו עכשיו בשוק הדיור. המתנגדים לתוכנית המתאר הציעו להיערך לצפי מימוש פוטנציאל של 60% בשנת 2035, ולכן להוסיף לקלנסווה אדמות מדינה בבעלות ציבורית, שעליהן יושלמו צרכי הבניה למגורים, מתוך הנחה שמתישהו בדורות הבאים הפוטנציאל ימומש גם באדמות הפרטיות. תוספת אדמות מדינה תיתן גם פתרון למחוסרי האדמות הפרטיות שלא מסוגלים לרכוש אדמה במחירי השוק, ולבניית מבני ציבור בלי להדרש להפקעת אדמות פרטיות בצורה לא שיוויונית. לפי ההתנגדות, במקום 440 דונם (קרקע פרטית) שמציעה התוכנית להוסיף לשטח הבנוי, מציעים המתנגדים להוסיף עד שנת 2035 לשטח הבנוי של העיר 2,570 דונם (קרקע פרטית וציבורית) – כלומר להגדיל את שטחה ב-138%, ויותר מלהכפיל אותו.  את תמצית הנתונים לגבי נקודות 1 ו-2 אפשר לראות בטבלה הזו מתוך ההתנגדות:untitled
  3. נקודה שאציין אבל לא אתעמק בה – בהתאם לעקרון הציוני לפיו "את המקום אין עוזבים, כי על הבנוי אין מוותרים" דורשים המתנגדים להכשיר את כל הבניה הבלתי חוקית שנעשתה עד אז, לקראת פיתוח עתידי של העיר שיתחבר לאותם המבנים. זאת גם באזורים שבהם הבניה הזו חורגת מהשטח המיועד למרקם העירוני של קלנסווה בתוכנית המתאר הארצית. העיקרון של הכשרת כל מה שקיים הוא משהו שכבר ראיתי בהצעה של "במקום" להכרה בפזורות הבדואיות בנגב.

ד. בכל מקרה, כמו שציינתי, אני חושב שלב המשבר בפיתוח היישובים הערבים בישראל טמון בסוגיית הבעלות הפרטית על הקרקע, ולב המחלוקת בין מנהיגי הציבור הערבי ותומכיהם במגזר השלישי היהודי לבין רשויות המדינה נובעת משאלת הפתרון הראוי לבעיה הזו. אם לנסח את הדברים בתמצות, המחלוקת היא האם המאפיינים של החברה הערבית הם הנתון הקבוע שצריך להתאים את התכנון אליו, או שהם ניתנים לשינוי. לפי ההתנגדות לתוכנית:

אמנם בתחום קלנסוה מתקיים שוק נדל"נ פעיל יחסית, דבר אשר מבטא גישה פרגמטית של תושבי העיר כלפי הקרקע, בעלת ערך סחיר. זאת, להבדיל מישובים ערבים אחרים בהם גוברת התפיסה המסורתית לפיה הקרקע נשמרת בבעלות המשפחה כנכס על מנת לתת פתרונות לדורות הבאים. למרות זאת, ייתכן מצב בו בעלי קרקע לא יסכימו לקדם פיתוח חדש על נכסיהם, או להעמיד אותם למכירה ואז ייווצר מחסור בקרקעות זמינות לפיתוח. לכן אין זה סביר להסתמך על תהליכי שוק לא ברורים כדי להבטיח פתרונות דיור עתידיים.

לפי דו"ח החוקר ששמע את ההתנגדויות,

יש לתת את הדעת להיבט הנורמות הנוהגות בחברה הערבית, שאין קלנסואה אלא
מיקרוקוסמוס שלה לבין הנורמות הנהוגות בחברה היהודית בכל הנוגע לאופן השימוש במקרקעין בבעלות פרטית.

החוקר מתאר את התהליך שבו מרכזי המושבות של העליה הראשונה כדוגמת ראשון-לציון, שגם הם התבססו על קרקע בבעלות פרטית, הפכו לשכונות עירוניות צפופות בהנעת כוחות השוק בשנות ה-60 וה-70 של המאה הקודם, אבל כותב ש

תהליך כזה לא יכול להתרחש בקלנסואה שכן הקרקע מהווה בסיס כלכלי-ערכי-תרבותי במובן זה שתכליתה לשמש ולספק את צרכי המגורים של בני המשפחה על ציר הזמן. מימוש זכויות בניה שבראשון לציון מזרח התפרש על שני עשורים עשוי להתממש בקלנסואה על ציר זמן ארוך של עד 3 דורות.

בנוסף הוא מציין, שבשונה מתושב ראשל"צ שיש לו מובִּיליוּת גיאוגרפית ו

בניו קבעו את מקום מגוריהם על בסיס שיקולים "קרים" של תעסוקה, חינוך, נגישות ועלות יחידת הדיור, דהיינו– בנים של אותו בעל מגרש עברו להתגורר
במקרים רבים בעיר אחרת, בחבל ארץ אחר וכביוצא באלה– מוביליות גיאוגרפית מוחלטת. מוביליות זו אינה מתקיימת בקלנסואה. בנים של בעל חלקת מגורים אינם משתתפים בהליך ההגירה הפנימית המקובלת בחברה היהודית ואינם קובעים את מגוריהם בערים יהודיות או בערים ערביות, כמובן שיש יוצאים מהכלל וייתכן שבטווח הארוך מגמה זו תתהפך והמיעוט יישאר בעיר המקור אך בטווח הנראה
לעין יש יסוד סביר להניח כי מוביליות גיאוגרפית זו לא תתקיים בקלנסואה.

ועדת העררים שדנה בהתנגדות לתוכנית ואשרה אותה סופית, ציינה שבשונה ממה שנטען בהתנגדות לגבי התוכנית לעיבוי הבניה בשכונות הקיימות התוכנית מתייחסת לצפי מימוש של 50% ולא 100%. בנוסף, היא קיבלה את ההנחה שנכללה בהחלטת הועדה המחוזית, לפיה:

היא מודעת לנורמות הנוהגות במגזר הערבי ביחס למוביליות בין היישובים, אי מכירת קרקעות וקצב הפיתוח הקיים. עם זאת, הוועדה סבורה כי מגמות אלה עשויות להשתנות בעשורים הבאים וכי ישנן כבר התחלות של שינויים כגון בניית בתים להשכרה, בניה לגובה ועוד.

***

בסופו של דבר, להבנתי שורש המחלוקת נובע מגישה שונה כלפי שאלת המודרניזציה וההתשלבות של החברה הערבית בישראל בתוך החברה הישראלית הכללית: האם מניחים שהחברה הערבית בישראל תשאר שמרנית-מסורתית (בקצב הריבוי, בהיעדר מוביליות משפחתית וגיאוגרפית, בנורמות הבעלות והבניה על הקרקע), ודורשים לתת מענה תכנוני התואם לצרכים של חברה כזו ומיועד להביא אותה כמו שהיא לסטדרט תשתיות מודרני מתקדם, או שמניחים שהערבים תושבי ישראל נמצאים (או יכולים להמצא, או רצוי שימצאו) בתהליכים של מעבר לאורח חיים מודרני, שכולל מוביליות חברתית וגאוגרפית, ריבוי טבעי נמוך, יצירת מרקם חיים אורבני וגמיש, והפיכת השימוש בקרקע מנכס משפחתי לדורות לנכס סחיר לצרכי שימוש.

***

אני אישית רואה בתהליכי המודרניזציה "עסקת חבילה": יתרון הרווחה שבחיים המודרניים (למשל כבישים ומדרכות מסודרות, פארקים לטובת הציבור, מוסדות חינוך, תרבות, ספורט ובריאות, מערכת ביוב מסודרת, חירויות אישיות ועוד) באה ביחד ובזכות הויתור על אלמנטים שמרניים (כמו היחס לאדמה, הצמידות לכפר, הכפיפות למשפחה המורחבת, כפיפות האשה לגברים, חוזק הממסד הדתי, ריבוי ילודה ועוד). לאורך זמן, אי-אפשר "ללכת בלי ולהרגיש עם" – לשמר את האלמנטים השמרניים ולדרוש מהמדינה לספק שירותים בסטנדרט מודרני.

לגבי החברה של הערבים-אזרחי-ישראל באופן ספציפי, אני חושב שעל גבי המצוקות של חברה שמרנית בתהליכי מודרניזציה מעמיסים מנהיגים מסויימים את הסכסוך הלאומי ככלי נוסף לביצור מעוזי השמרנות (והרכוש הפרטי). תודעת הסכסוך יוצרת משבר אמון שמקשה על הגעה לפתרונות מעשיים, מבצרת את תודעת השמירה על הקרקע הפרטית והתביעה להקצאת אדמות מדינה, ומקשה מאוד על המוביליות הגיאוגרפית והיכולת למצוא פתרונות מגורים מחוץ לתחומי היישוב (והכפיפות החברתית), בחברה העירונית הישראלית.

כסוציאליסט, אני חושב שמצוקות הפיתוח של היישובים הערבים בישראל הן דוגמה קלאסית לאי-הצדק ולנזקים החברתיים שמביאה איתה הבעלות הפרטית על הקרקע (שמוחרפת בעקבות אי-השיוויון בבעלות הפרטית על הקרקע). תכנון רציונלי של פיתוח לטובת הציבור דורש שהקרקע תהיה משאב ציבורי ותכנון השימושים בו ייעשה על ידי גופים ציבוריים לטובת האינטרס הציבורי הרחב. אני חושב שגם בתוך תודעת הסכסוך ובתוך ההגמוניה הליברלית בכלכלה (שביחד מונעים את האפשרות לשרת את האינטרס הרחב של החברה הערבית באמצעות הלאמת האדמות הפרטיות), גורמים פרוגרסיביים בחברה הערבית יכולים לקדם פתרונות להתמודדות עם הבעיה הזו, בשיתוף פעולה עם המדינה, בדומה למה שהצעתי בעבר.

אבל כל עוד פתרונות בכיוון הזה לא יקודמו, כנראה שימשכו הקטטות המשפטיות והתכנוניות בנוגע לתוכניות המתאר, אישורי הבניה והריסות הבתים.

 

מודעות פרסומת

8 מחשבות על “תוכנית המתאר של קלנסווה

  1. אני חושב ששורש הבעיה של הבניה במגזר הערבי הוא ההתנגשות בין שתי ציוויליזציות. ברוב העולם הבניה נושאת אופי בלתי פורמלי – אין תכניות בניין עיר וממילא אין תהליך קבלת אישור לבניה. כל קורה ברוב המזרח התיכון, באסיה, באפריקה ועוד.

    יש פה התנגשות בין מדינה מודרנית שחוקיה מקיפים את כל תחומי החיים לבין תרבות שהתרגלה לעבוד אחרת. המצב אצלנו קשה יותר מפני שהמדינה נתפסת כמייצגת עם אחד ואילו מי שבונה בצורה בלתי פורמלית הוא בחן עם אחר שאיתו יש לנו סכסוך היסטורי.

    אגב, עבדתי תקופה במשרד האדריכלים שהכין את תכנית המתאר לקלאנסוה.

    • מה המצב במדינות המערב (אירופה וארה"ב)? יש מערכת תכנון דומה לישראל או שאנחנו בסיטואציה חריגה?

      • בכל העולם המערבי ישנן מערכות תכנון, כל אחת עם המאפיינים שלה, אבל בכולן יש את העקרון של תכנית מתאר שמכוחה מוציאים היתרי בניה.

        מערכת התכנון הישראלית חריגה בעולם בכך שהיא לאומית – כלומר שיש דרג תכנון ארצי. לדעתי רק בהולנד יש מערכת דומה.

  2. אני מתגורר בהונג קונג, פה יש אזורים שאינם עירוניים שמוגדרים כפטורים מרוב הדרישות המחמירות לתכנון ובניה וכפופות רק לתנאי הרשות שממונה על הבניה האזורית.

    • משמעות הדבר שכפריים יכולים לבנות על אדמה שלהם בקלות ברוקרטית יחסית או לקנות אדמת ממשלה לבניה לבן ממשיך בקרבה לשטח בבעלותם אם אין התנגדות שכנים.

  3. פינגבק: על סדר היום: אתגרי הבניה למגורים של ערבים-אזרחי-ישראל | עמדת תצפית

  4. פינגבק: שנה טובה ה'תשע"ח | עמדת תצפית

  5. פינגבק: למה הערבים מקבלים פחות משכנתאות? | עמדת תצפית

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s